Con un’ipoteca a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata concordata. Le durate abituali sono comprese tra due e dieci anni; a seconda dell’istituto finanziario sono possibili anche durate di quindici anni o più. Durate brevi comportano il rischio di dover rinnovare l’ipoteca in una fase caratterizzata da tassi elevati. Durate lunghe proteggono dagli aumenti dei tassi, ma limitano la flessibilità e possono comportare costi elevati in caso di scioglimento anticipato. Inoltre, durate più lunghe sono generalmente, anche se non sempre, associate a tassi d’interesse più elevati e quindi risultano più costose. Oltre al livello attuale dei tassi, è quindi opportuno considerare anche un’eventuale vendita dell’immobile, un ammortamento maggiore, il pensionamento o altri cambiamenti nella situazione di vita.
Il tasso d’interesse di un’ipoteca SARON dipende dal SARON stesso. Questo rappresenta il tasso d’interesse medio al quale le banche si prestano denaro reciprocamente sul mercato monetario svizzero per una notte. La banca aggiunge a tale tasso un margine. Se il SARON aumenta, aumentano anche i costi di finanziamento. A seconda dell’offerente, è possibile concordare un limite massimo del tasso d’interesse pagando un sovrapprezzo. Una soluzione di questo tipo viene definita ipoteca con cap.
Molti proprietari suddividono il proprio finanziamento in più tranche con durate o modelli ipotecari differenti. Una parte può essere stipulata come ipoteca a tasso fisso, mentre un’altra può essere gestita come ipoteca SARON. In questo modo si riduce il rischio di dover rinnovare l’intero finanziamento in un momento sfavorevole. Tuttavia, scadenze differenti possono rendere più difficile cambiare istituto finanziario e limitare la flessibilità.
L’evoluzione dei tassi ipotecari non può essere prevista in modo affidabile. Il SARON reagisce in modo relativamente diretto alle variazioni del tasso guida della Banca nazionale svizzera (BNS). I tassi delle ipoteche a tasso fisso si orientano maggiormente verso i tassi d’interesse del mercato dei capitali a lungo termine, che tengono già conto delle aspettative relative ai futuri tassi guida, all’inflazione e alla congiuntura economica.
Vale la pena confrontare diversi offerenti, poiché i tassi d’interesse e le condizioni contrattuali possono differire notevolmente. Per le ipoteche a tasso fisso sono particolarmente importanti il tasso d’interesse e la durata; per le ipoteche SARON contano invece il margine, la durata del contratto quadro e la possibilità di passare a un’ipoteca a tasso fisso. Una durata più lunga del contratto quadro protegge da adeguamenti a breve termine del margine, ma vincola più a lungo il cliente all’offerente. In entrambi i modelli è inoltre opportuno verificare le condizioni relative a una risoluzione anticipata, in particolare l’eventuale presenza di una penale per estinzione anticipata.
La scelta decisiva, quindi, non dipende esclusivamente dal tasso d’interesse attualmente più conveniente, bensì da un finanziamento che si adatti alla situazione personale e finanziaria nel lungo periodo.