Per la prossima assemblea dei proprietari per piani, all’ordine del giorno figurano la gestione e la manutenzione dell’ascensore. Marco, proprietario di un appartamento al primo piano, prende sempre le scale e si chiede quindi se debba comunque contribuire alle spese dell’ascensore, anche se praticamente non lo utilizza mai.
Nella maggior parte dei casi, la risposta è sì. I proprietari per piani hanno un diritto esclusivo sul proprio appartamento, ma sono al contempo comproprietari dell’intero immobile. Le parti comuni, come il tetto, la facciata, il vano scale e l’ascensore, devono pertanto essere mantenute congiuntamente. La legge ripartisce le spese e gli oneri comuni in base alle quote di valore. L’utilizzo effettivo non è determinante. Chi sceglie volontariamente di prendere le scale non è quindi esonerato dalle spese dell’ascensore per questo solo motivo.
Esiste un’eccezione soltanto quando un impianto comune non apporta alcun beneficio a un proprietario, oppure gliene apporta uno del tutto trascurabile (art. 712h cpv. 3 CC). Questa eccezione viene tuttavia interpretata in modo restrittivo. Non conta l’abitudine personale, bensì l’utilità oggettiva per l’unità immobiliare. Se, ad esempio, l’ascensore consente di raggiungere la cantina, la lavanderia o il garage sotterraneo, di norma sussiste un’utilità oggettiva anche per gli appartamenti al piano terra o al primo piano.
Indipendentemente da questa eccezione prevista dalla legge, i proprietari per piani possono stabilire una diversa chiave di ripartizione delle spese nell’atto costitutivo o nel regolamento. In assenza di una disposizione di questo tipo, le spese continuano a essere ripartite in base alle quote di valore.
Per Marco ciò significa che, finché l’ascensore apporta un’utilità oggettiva al suo appartamento, deve in linea di principio contribuire alle relative spese.