Il disegno di legge sui prezzi degli affitti danneggia il mercato immobiliare

«L’iniziativa sui prezzi degli affitti è un programma burocratico inadeguato che ostacola la costruzione di abitazioni», afferma il consigliere nazionale Gregor Rutz, presidente dell’HEV Schweiz. «Non porta alla creazione di un solo alloggio in più, scoraggia gli investimenti e rende ancora meno attrattive la costruzione e la ristrutturazione. Chi vuole affitti più bassi deve combattere la carenza di abitazioni aumentando l’offerta. Per farlo servono meno regolamentazioni e procedure di autorizzazione più rapide. Tutto il resto è solo fumo negli occhi.»

L’iniziativa sui prezzi degli affitti vuole sottoporre regolarmente a controllo statale i rendimenti degli appartamenti in locazione. In pratica, ciò significherebbe creare un enorme nuovo apparato di controllo per verificare circa 2,4 milioni di rapporti di locazione. Lo Stato dovrebbe controllare continuamente, per ogni singolo immobile in affitto, i prezzi di acquisto rispettivamente i costi di costruzione e del terreno, gli investimenti, i finanziamenti, i tassi ipotecari, le ristrutturazioni, la manutenzione e i costi d’esercizio. Anche appartamenti apparentemente identici possono differire notevolmente per quanto riguarda i costi, a seconda del prezzo d’acquisto e dello stato di manutenzione. Negli edifici più vecchi spesso mancano i costi di acquisto. Per gli edifici con più di 30 anni, pertanto, è determinante la conformità degli affitti agli usi locali e di quartiere. Un controllo statale dei canoni dovrebbe tenere conto di tutte queste differenze, valutarle e aggiornarle continuamente.

«La Svizzera dispone già di una forte protezione degli inquilini», afferma Markus Meier, direttore dell’HEV Schweiz:

• In caso di necessità o qualora il canone iniziale sia significativamente superiore a quello pagato dal precedente inquilino, è possibile contestare il canone iniziale.
• Se il tasso d’interesse di riferimento diminuisce, è possibile chiedere una riduzione dell’affitto. Inoltre, ogni aumento del canone – ad esempio in seguito a investimenti che incrementano il valore dell’immobile – può essere contestato. Gli inquilini vengono informati di questi diritti di contestazione mediante un modulo ufficiale.
• L’autorità di conciliazione competente è composta in parti uguali da rappresentanti degli inquilini e dei proprietari.
• La procedura di contestazione è gratuita per le parti*.*

L’iniziativa sostituisce questo sistema collaudato con un controllo statale generalizzato di milioni di rapporti di locazione. Si tratta di un sistema costoso, lento e, in ultima analisi, controproducente. L’Associazione degli inquilini fonda le proprie richieste su uno studio commissionato dalla stessa associazione e fortemente contestato. Lo studio calcola un canone teorico. Tuttavia, non dimostra se un canone sia effettivamente abusivo ai sensi della legislazione vigente. I canoni di locazione non dipendono soltanto dal tasso d’interesse di riferimento, ma anche dalla manutenzione, dai costi d’esercizio, dal rincaro, dagli investimenti, dalle ristrutturazioni, dalla posizione e dalla qualità dell’immobile.

Il problema del mercato immobiliare è l’offerta insufficiente di abitazioni. Più alloggi significano maggiore scelta per la popolazione. Una maggiore scelta crea più concorrenza tra le offerte abitative e genera una pressione al ribasso sui canoni iniziali. I controlli automatici degli affitti non creano nuovi alloggi. Comportano invece maggiore burocrazia a carico dei contribuenti. Gli investitori vengono scoraggiati dall’incertezza giuridica, la costruzione di abitazioni, di cui vi è urgente bisogno, viene ulteriormente rallentata e la carenza di alloggi viene aggravata.

L’HEV Schweiz chiede soluzioni concrete ed efficaci. Solo se verranno costruite più abitazioni, il rapporto tra domanda e offerta potrà funzionare con la desiderata pressione concorrenziale sulle offerte.