Quando all’esterno l’aria si riscalda, anche molti appartamenti diventano caldi. In particolare i sottotetti, le zone urbane o le abitazioni con ampie superfici vetrate si surriscaldano rapidamente. Questo è sgradevole e va preso sul serio. Allo stesso tempo vale quanto segue: non ogni appartamento caldo costituisce automaticamente un difetto rilevante ai sensi del diritto di locazione.
Spesso è già possibile ottenere molto adottando il comportamento corretto. La regola più importante è: tenere il calore fuori. Le finestre dovrebbero rimanere chiuse durante il giorno non appena all’esterno la temperatura è superiore a quella interna. Tapparelle, persiane, scuri o tende da sole dovrebbero essere abbassati il prima possibile. L’aerazione è più efficace la sera tardi, di notte o al mattino presto. Particolarmente utile è una breve ventilazione trasversale. Anche tende chiare, pellicole di protezione solare e lo spegnimento degli apparecchi elettrici contribuiscono a mantenere l’appartamento il più fresco possibile anche nelle giornate calde.
I locatori hanno l’obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all’uso previsto e di mantenerla tale (art. 256 cpv. 1 CO). Se il caldo estivo costituisca un difetto dipende tuttavia dal caso concreto: vanno considerati il tipo di costruzione, l’età e lo standard dell’edificio, la posizione dell’appartamento, la protezione solare, la durata del periodo di caldo e anche il comportamento degli inquilini.
Quando il locatore riceve una segnalazione da parte degli inquilini relativa al caldo, questa dovrebbe essere esaminata in modo oggettivo. È utile tenere un registro delle temperature per diversi giorni: quando e dove è stata effettuata la misurazione? Qual era la temperatura esterna? Sono stati utilizzati i sistemi di ombreggiamento e ventilazione disponibili?
Se un appartamento si surriscalda in modo oggettivamente eccessivo per un periodo prolungato nonostante un corretto comportamento degli inquilini, occorre verificare se la causa risieda nell’edificio. In generale non vi è alcun difetto quando le possibilità di ombreggiamento e ventilazione presenti non vengono utilizzate oppure quando l’appartamento si scalda solo in singole giornate particolarmente calde. Tapparelle, persiane, tende da sole, finestre difettose o la mancanza di adeguate possibilità di aerazione devono invece essere riparate dal locatore. A seconda dell’immobile possono essere indicate ulteriori misure proporzionate, ad esempio una protezione solare esterna, pellicole termiche o miglioramenti edilizi nell’ambito di una ristrutturazione.
Non esiste un valore limite legale fisso oltre il quale il caldo estivo costituisca un difetto della cosa locata. Ne consegue che anche in presenza di temperature elevate prolungate in un appartamento in affitto non si può automaticamente parlare di un difetto, né sussiste un diritto immediato a una riduzione del canone di locazione.