• La locazione abitativa e commerciale durante l'emergenza COVID-19

La locazione abitativa e commerciale durante l'emergenza COVID-19

19.03.2020    

A seguito dell'emergenza COVID-19 molti sono gli inquilini - in particolare quelli di locali ad uso commerciale - a domandarsi se le parti al contratto rimangono vincolate al contratto di locazione.

Per l'associazione Svizzera Proprietari Fondiari i contratti di locazione rimangono vincolanti nonostante l'emergenza COVID-19: tutte le parti restano obbligate.

In data 16 marzo 2020 il Consiglio federale ha decretato per la prima volta dalla seconda guerra mondiale una situazione d'emergenza. La situazione scatenata dal COVID-19 e le conseguenti misure decise dal Consiglio federale sono drastiche e richiedono molti sforzi da parte della popolazione, dell'economia così come dei proprietari e degli inquilini.


I contratti, così come gli obblighi contrattuali delle parti, restano in vigore salvo diversa disposizione di legge imposta dalla situazione di emergenza. Il locatore deve continuare a mettere a disposizione dell'inquilino la cosa locata così come contrattualmente stabilito e quest'ultimo rimane vincolato all'obbligo del pagamento del canone locativo. Questo vale sia per le locazioni di spazi residenziali che per quelli commerciali.

 

Le restrizioni operative sono rischi aziendali

Le restrizioni e i divieti temporanei di determinate attività commerciali ordinati dal Consiglio federale non comportano la risoluzione dei contratti di locazione e non costituiscono nemmeno un "difetto della cosa locata" tale da consentire una riduzione del canone locativo. Il locatore continua ad adempiere in toto al suo obbligo contrattuale in quanto la cosa locata (locali commerciali, sedi aziendali) è ancora completamente utilizzabile. Secondo l'Associazione dei proprietari fondiari, le restrizioni operative o le chiusure ordinate fanno parte del rischio operativo dell'imprenditore.

 

Le situazioni di emergenza richiedono accordi individuali

Indipendentemente dal contesto giuridico, si deve tener conto in modo adeguato dello stato di eccezionalità dell'attuale situazione. Va ricordato che non solo l'inquilino ha un obbligo di pagamento verso il locatore ma che anche quest'ultimo deve a sua volta adempiere ai vari obblighi di pagamento (ad esempio gli interessi ipotecari, i costi di portineria, di riscaldamento, per l'acqua, l'elettricità generale, l'abbonamento all'ascensore, ecc.). Il locatore deve poter pagare tutte queste spese allo stesso modo in cui l'inquilino paga il canone locativo. Richieste generiche di abrogazione dell'obbligo di pagamento da parte dell'inquilino sono quindi errate.

Nessun anello di questa catena di obblighi finanziari dovrebbe essere spezzato. Sono pertanto auspicabili soluzioni individuali tra le parti basate sul bon senso nel caso in cui, a causa dello stato di emergenza attualmente in vigore, l'inquilino non fosse al momento in grado di far fronte (interamente) ai propri obblighi contrattuali. Ciò può per esempio verificarsi per un inquilino di un locale commerciale che ha dovuto cessare la sua attività a causa delle vigenti disposizioni. In questi casi eccezionali spetta alle parti negoziare soluzioni accettabili per entrambe. Sono ipotizzabili accordi mediante pagamenti rateali o la concessione di termini di pagamento dilazionati nel tempo. La disponibilità delle parti a negoziare soluzioni reciproche è auspicata e richiesta non solo ai locatori e agli inquilini ma per estensione anche a tutta la catena di pagamento, ovvero alle banche e tutti i fornitori e prestatori di servizi.

 

Annunciate misure di sostegno del Consiglio federale

Il Consiglio federale ha annunciato misure di sostegno per l'economia e per i casi in difficoltà.

Le restrizioni operative e i divieti imposti dallo stato di emergenza hanno ricadute negative anche sui proprietari fondiari, poiché le inadempienze di pagamento, specialmente da parte di inquilini di 

locali commerciali, sono legate al mancato fatturato aziendale. L'Associazione svizzera dei proprietari fondiari invita pertanto il Consiglio federale a prestare particolare attenzione, nell'emanazione delle misure di sostegno, anche agli inquilini e i proprietari colpiti dallo stato d'emergenza.

 

Fonte: comunicato stampa del 17.03.2020 dell'Associazione Svizzera Proprietari Fondiari.