Difetti di costruzione – Miglioramenti per i proprietari privati di case e appartamenti
Secondo la normativa vigente, esistono due condizioni per far valere i diritti di garanzia di un acquirente di immobili o di un committente:
Notifica immediata dei difetti: La prima è il rispetto del cosiddetto obbligo di notifica immediata dei difetti del bene acquistato o dell'opera. Se l'acquirente o il committente non rispetta questo termine estremamente breve, perde tutti i diritti di garanzia nei confronti del venditore o dell'imprenditore e deve sostenere i costi del danno da solo. In altri ordinamenti giuridici, un termine di notifica non esiste. Né il diritto tedesco, né quello austriaco né quello francese prevedono un termine separato per la notifica dei difetti.
Prescrizione: La seconda condizione è il rispetto del termine di prescrizione di 5 anni. Dopo la sua scadenza, non è più possibile far valere alcuna pretesa da parte dell'acquirente o del committente per difetti di costruzione, anche se questi vengono scoperti successivamente. Gli acquirenti privati di case e appartamenti, nonché i committenti privati occasionali, si trovano spesso in difficoltà e perdono frequentemente tutti i diritti di responsabilità per difetti di costruzione, rimanendo completamente senza protezione. La Commissione giuridica ha creato una proposta snella e pratica per migliorare questa regolamentazione ingiusta. Il punto centrale è l'abolizione di un termine di notifica separato per i difetti accanto al termine di prescrizione. Un difetto di un edificio acquistato o di nuova costruzione/ristrutturazione o di una proprietà in condominio dovrebbe sempre poter essere notificato entro il termine di prescrizione. Dopo la scadenza della prescrizione, tuttavia, l'acquirente privato o il committente non potrà più esigere la riparazione né richiedere il risarcimento del danno. L'HEV Svizzera accoglie favorevolmente la proposta della Commissione giuridica, che crea un equilibrio equo tra le parti contrattuali.
Verifica semplificata delle pigioni attraverso pigioni di paragone in uso
Secondo la legge, una pigione non è considerata abusiva se rientra nei limiti delle pigioni di paragone in uso nella zona e nel quartiere per immobili simili. Tuttavia, finora mancano direttive praticabili per verificare effettivamente le pigioni di paragone in uso nella zona durante una contestazione della pigione iniziale. Non esiste un solo caso nella giurisprudenza del Tribunale federale negli ultimi anni in cui sia stata fornita una prova in tal senso. La Commissione giuridica del Consiglio nazionale presenta ora una soluzione concreta. Con categorie semplici e chiare per l'arredamento o l'attrezzatura, gli appartamenti in locazione diventano comparabili. Inoltre, si possono utilizzare pigioni di paragone statistiche di supporto. In una procedura di contestazione, sarà quindi più facile verificare l'importo della pigione ammissibile in base alla pigione di paragone in uso. Questo crea trasparenza sulle pigioni ammissibili e serve sia alle parti in affitto, sia alle autorità di conciliazione e ai tribunali.
Prevenire lo sfruttamento di una situazione di emergenza
Il Tribunale federale, in una recente sentenza, ha permesso anche a persone con buone entrate, con sufficienti alternative abitative e senza alcuna pressione per la firma del contratto di locazione, di contestare gratuitamente la pigione iniziale concordata in un secondo momento. Un tale intervento nella fedeltà contrattuale va ben oltre la protezione contro gli abusi ed è ingiusto. Anche le norme motivate da ragioni sociali non devono eccedere. La Commissione giuridica intende chiarire adeguatamente la legge: il diritto di contestazione della pigione iniziale concordata spetta a coloro che, a causa della scarsità di alloggi, sono stati costretti a firmare il contratto di locazione sotto pressione. Ciò può essere facilmente dimostrato attraverso tentativi di ricerca infruttuosi. In questo modo si combatte l'abuso effettivo nello sfruttamento della scarsità di alloggi, senza che la procedura gratuita venga "abusata".
