Perché gli inquilini (oltre il 60% di chi vive in Svizzera) dovrebbero votare a favore di due modifiche di legge che indeboliscono i loro diritti?
Il nuovo obbligo di formalizzare per iscritto gli accordi crea una maggiore certezza giuridica per tutte le parti. L'Associazione degli inquilini raccomanda esplicitamente di presentare la richiesta di subaffitto per iscritto. Questa prassi è ormai ampiamente diffusa: la maggior parte delle cooperative d’abitazione in Svizzera e città come Lugano e Zurigo applicano questa regola da tempo. Nel Canton Vaud, è persino già obbligatoria per tutti i contratti di subaffitto. È importante anche che le disposizioni assicurino che i subaffitti siano offerti a prezzi equi e non siano utilizzati per lucrare impropriamente. Con le modifiche proposte gli abusi vengono contrastati senza penalizzare gli inquilini che si comportano correttamente. Secondo lo «Studio sull’abitazione ideale 2024» di Helvetia e MoneyPark, più della metà degli inquilini sogna una casa di proprietà, ovvero la possibilità di possedere un immobile. Questo desiderio rimane forte da anni per la maggioranza degli inquilini. Coloro che avranno l’opportunità, un giorno, di acquistare una casa vorranno poterla godere senza dover affrontare lunghe controversie legali. I diritti degli inquilini rimangono inalterati e garantiti. In generale, si tratta di piccoli adeguamenti sensati per garantire maggiore certezza giuridica e trasparenza, contribuendo così a limitare gli abusi. Le disposizioni mantengono l’equilibrio tra gli interessi dei proprietari e degli inquilini e promuovono al contempo l’efficienza nel mercato immobiliare.
Per i proprietari sarà molto più semplice dare la disdetta in caso di bisogno personale. Potranno ad esempio farlo durante un procedimento in corso o senza tener conto del periodo di tre anni. Questa modifica non rischia di ritorcersi contro gli inquilini che osano chiedere migliorie, investimenti o riparazioni e che non saranno più tutelati da eventuali rappresaglie?
Come ha rivelato una recente ricerca di SRF del 31 ottobre, sebbene in teoria un proprietario potrebbe simulare una necessità personale, nella pratica ciò accade raramente. La maggior parte dei proprietari è costituita da persone oneste, con una coscienza sociale e senza alcun interesse a effettuare frequenti cambi di inquilino. Non ci sarà alcuna ondata di sfratti per motivi bisogno personale. Solo le persone fisiche possono presentare motivazioni di bisogno personale, mentre i fondi d'investimento e le grandi società immobiliari non possono farlo. In tutto questo i diritti degli inquilini restano pienamente garantiti. Gli inquilini possono continuare a contestare lo sfratto e richiedere una verifica della sua legittimità. Il proprietario deve infatti dimostrare in tribunale che il suo bisogno abitativo sia, in effetti, «importante e attuale» sulla basa di una valutazione oggettiva. Inoltre, anche in caso di riconosciuto bisogno personale, l’inquilino può presentare una richiesta di proroga del contratto di locazione fino a 4 anni. La modifica normativa favorisce chi ha un dimostrato bisogno personale urgente, come persone con disabilità motorie o famiglie con esigenze particolari, offrendo loro la possibilità di accedere rapidamente a immobili di cui hanno bisogno. È importante infine sottolineare che queste modifiche si applicano solo ai casi di disdetta straordinaria, come suggerisce il termine stesso: si tratta di casi eccezionali e ben definiti, che si verificano molto raramente.
Le nuove disposizioni sulla sublocazione consentiranno ai locatori di dare la disdetta anche solo per inadempienze minime. Anziani e studenti, ad esempio, saranno meno protetti. Quali garanzie ci sono che i proprietari non impongano la disdetta per poi rilocare a prezzi più elevati?
Nessuno perderà la propria abitazione per inadempienze minime! Una disdetta è possibile solo dopo un richiamo scritto, e solo se l’inquilino continua a non rispettare le condizioni contrattuali. L’inquilino può inoltre contestare la disdetta gratuitamente presso l’autorità di conciliazione, che valuterà la sua legittimità. Anche nel caso in cui la disdetta venga confermata, l’inquilino ha comunque il diritto di richiedere una proroga del contratto. Per tutte le parti in affitto che si comportano correttamente, la revisione delle regole relative al subaffitto offre solo vantaggi. Gli accordi scritti creano trasparenza e aumentano la certezza del diritto per tutte le parti coinvolte. Questo porta a meno conflitti e favorisce la fiducia tra proprietari, inquilini e subaffittuari. La linea argomentativa seguita dalla domanda attribuisce a tutti i proprietari una mancanza di coscienza sociale e di buon senso. L'immagine del proprietario medio che così si dipinge è quella di una persona avida e priva di scrupoli. Penso che possiamo concordare sul fatto che questa visione non corrisponda alla realtà. La stragrande maggioranza dei proprietari non è generalmente interessata a cambi frequenti di inquilini. Al contrario, questi prediligono contratti di locazione a lungo termine, poiché ogni cambio costa tempo e denaro e comporta rischi considerevoli per il Proprietario. Ad esempio, la riconsegna dell'appartamento, nuovi annunci per la locazione, appuntamenti per le visite, selezione dell'inquilino, chiusura e apertura di conti di deposito cauzionale, consegna dell'appartamento, e così via. Ad ogni cambio di inquilino, il proprietario corre il rischio che il nuovo inquilino non paghi l’affitto, che possa causare problemi con il vicinato, che danneggi l’immobile o che generi altre complicazioni.