1. Quando entrerà in vigore l’abolizione del valore locativo imputato e cosa vale fino ad allora?
Secondo le informazioni del Consiglio federale e dell’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC), il valore locativo imputato sarà abolito al più presto a partire dall’anno fiscale 2028 (cioè dal 1° gennaio 2028).
Il Dipartimento federale delle finanze (DFF) e la Conferenza dei direttori cantonali delle finanze (CDCF) stanno attualmente discutendo varie questioni e la data di entrata in vigore. L’attuazione della riforma della tassazione della proprietà abitativa comporta delle precisazioni in diversi ambiti. A tal fine, i rappresentanti dell’AFC e dei Cantoni elaboreranno le necessarie disposizioni esecutive per garantire una prassi uniforme. Potrebbero esserci anche consultazioni supplementari. Successivamente il Consiglio federale fisserà una data ancora non definita per l’entrata in vigore del cambiamento del sistema di tassazione della proprietà abitativa.
Fino all’entrata in vigore del nuovo diritto, il sistema rimane invariato secondo la Legge federale sulle imposte dirette (LIFD) e le leggi fiscali cantonali conformemente alla Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) – cioè il valore locativo imputato viene tassato, i costi di manutenzione possono essere dedotti e anche la deduzione degli interessi passivi rimane completamente valida.
Si consiglia pertanto di eseguire eventuali lavori di manutenzione e/o ristrutturazioni possibilmente prima del 2028. Fino allentrata in vigore del nuovo diritto, anche i costi per ristrutturazioni energetiche possono continuare a essere trasferiti al periodo fiscale successivo, se nell’anno in cui sono sostenuti non possono essere dedotti integralmente: ad esempio, se un proprietario effettua una grande ristrutturazione nel 2026 e non può dedurre tutti i costi in quell’anno, può indicare l’eccedenza interamente o in parte nell’anno fiscale 2027 (art. 32 cpv. 2 e 2bis LIFD e art. 9 cpv. 3 e 3bis LAID).
Sintesi per la proprietà abitativa utilizzata personalmente:
Fino all’entrata in vigore del nuovo diritto, possono essere dedotti fiscalmente i costi per manutenzione, amministrazione, premi assicurativi, interessi passivi privati e costi per misure di risparmio energetico e protezione ambientale (fino a 3 anni in modo scaglionato). Tuttavia, come reddito deve essere tassato il valore locativo imputato.
Dopo l’entrata in vigore del nuovo diritto, non occorre più tassare alcun reddito (= valore locativo). I costi per manutenzione, per i premi assicurativi e per l'amministrazione non possono più essere dedotti. I costi per misure di risparmio energetico e protezione ambientale sono aboliti a livello federale; i Cantoni possono continuare a prevederli. La deduzione degli interessi passivi privati è possibile solo se ci sono anche immobili da reddito nel patrimonio privato, calcolata con metodo restrittivo proporzionale (vedi domanda 5), o in caso di primo acquisto di proprietà abitativa utilizzata personalmente (cosiddetta deduzione per primo acquirente; vedi domanda 7).
2. Molti proprietari possiedono solo proprietà utilizzata personalmente e nessun immobile locato. Cosa possono ancora dedurre in questo caso?
Dopo l’attuazione della riforma, la tassazione del valore locativo imputato viene eliminata per tutti gli immobili utilizzati personalmente nel patrimonio privato. Di conseguenza, scompaiono anche le deduzioni per i costi di manutenzione, amministrazione e premi assicurativi, così come i costi per la sistemazione di immobili recentemente acquisiti. Anche la deduzione per misure di risparmio energetico e protezione ambientale (ristrutturazioni energetiche) viene abolita a livello federale.
Dopo l’entrata in vigore della riforma, rimangono però deducibili alcune spese:
I Cantoni possono continuare a consentire a livello cantonale deduzioni per i costi di ristrutturazione energetica (art. 78 h cpv. 2 LAID). A livello federale questa deduzione è eliminata. La misura in cui i Cantoni ne faranno uso non è ancora nota.
A livello federale rimane deducibile il costo per lavori di conservazione di edifici storici, eseguiti dal contribuente in base a disposizioni di legge, in accordo con le autorità o su loro ordine, a condizione che non siano sovvenzionati (art. 32 cpv. 2 LIFD). I Cantoni possono mantenere questa deduzione anche nelle loro leggi fiscali (art. 9 cpv. 3 LAID).
A seconda di quando un proprietario ha acquistato il suo primo immobile utilizzato personalmente, può usufruire della deduzione proporzionale degli interessi passivi per primo acquirente (art. 33a LIFD e art. 9b LAID; ulteriori dettagli alla domanda 7).
Sintesi per la proprietà abitativa utilizzata personalmente:
A seconda del Cantone: costi per misure energetiche e ambientali a livello cantonale.
Costi per lavori di conservazione storica secondo la normativa federale e, se previsto, cantonale.
Deduzione proporzionale degli interessi passivi per primo acquirente, secondo la data di acquisto.
3. Un proprietario possiede un condominio affittato. Può ancora dedurre i costi di manutenzione?
Per immobili locati e affittati, i costi per manutenzione, sistemazione di nuovi immobili, premi assicurativi e amministrazione rimangono completamente deducibili, sia a livello federale sia a livello cantonale e comunale (art. 32a LIFD e art. 9a LAID). Questi costi non sono più deducibili solo per immobili utilizzati personalmente, perché per questi viene abolita la tassazione del valore locativo.
4. Un proprietario possiede un condominio a uso misto: un appartamento è abitato personalmente e il resto è affittato. I costi di manutenzione possono ancora essere dedotti?
Per immobili affittati, i costi di manutenzione, sistemazione di nuovi immobili, premi assicurativi e amministrazione rimangono completamente deducibili (art. 32a LIFD e art. 9a LAID).
Questi costi non sono più deducibili solo per l’appartamento utilizzato personalmente (es. ristrutturazione bagno). Le ristrutturazioni energetiche non sono più deducibili a livello federale, ma i Cantoni possono mantenere queste deduzioni per tutti gli immobili (art. 78h cpv. 2 LAID).
Per un immobile a uso misto, i costi di manutenzione relativi all’intero edificio vengono ripartiti proporzionalmente tra appartamento utilizzato personalmente e unità affittate (es. in base alla superficie abitativa). Le regole precise devono ancora essere definite.
In sintesi:
Costi di manutenzione/premi assicurativi/amministrazione/sistemazione per appartamento affittato: deduzione completa possibile.
Costi per appartamento utilizzato personalmente: nessuna deduzione.
Costi per l’intero edificio (non ripartibili): deduzione proporzionale secondo le disposizioni esecutive (es. in base alla superficie).
5. Un proprietario può ancora dedurre interessi passivi?
Dopo la riforma, gli interessi passivi privati sono deducibili solo se il contribuente possiede anche immobili da reddito locati.
Se un proprietario possiede solo immobili utilizzati personalmente, non sarà più possibile dedurre interessi passivi. In compenso, non dovrà più tassare il valore locativo imputato.
Eccezioni:
Primo acquisto di proprietà abitativa: deduzione per primo acquirente (art. 33a LIFD e art. 9b LAID).
Se ci sono immobili da reddito locati, la deduzione degli interessi passivi è limitata e proporzionale (art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD e art. 9 cpv. 2-3 LAID).
Esempio:
Patrimonio totale: 4,5 Mio CHF (3 Mio immobile affittato, 1 Mio appartamento abitato, 0,5 Mio liquidità).
Deduzione interessi futuri: 2/3 degli interessi ipotecari (3/4,5)
6. Gli immobili ipotecati possono ancora essere dedotti dall’imposta sulla sostanza?
Sì. La modifica riguarda solo l’imposta sul reddito. L’imposta sulla sostanza rimane invariata a livello federale, cantonale e comunale.
7. Come funziona la deduzione per primo acquirente?
Per incentivare l’acquisto di abitazioni, la riforma prevede una deduzione speciale per chi acquista per la prima volta un immobile da abitare.
Deduzione annuale degli interessi:
Persone singole: primo anno CHF 5’000, poi riduzione del 10% annuo per 10 anni.
Coppie sposate: primo anno CHF 10’000, poi riduzione del 10% annuo per 10 anni.
8. Un proprietario ha acquistato recentemente (2024) un immobile. Può ancora dedurre interessi come primo acquirente?
Fino all’attuazione finale della riforma, tutti i contribuenti possono continuare a usufruire della deduzione attuale.
Dal momento dell’entrata in vigore, vale una disposizione transitoria: deduzione solo se l’acquisto è avvenuto meno di 10 anni prima, con riduzione graduale negli anni rimanenti.
Esempio:
Acquisto: 2024
Entrata in vigore: 1.1.2028
Anni fiscali 2024–2027: deduzione secondo legge vigente
Anni fiscali 2028–2033: deduzione limitata e decrescente
9. I costi per ristrutturazioni energetiche possono ancora essere dedotti?
Attualmente, i costi per investimenti in risparmio energetico e protezione ambientale sono deducibili a livello federale e possono essere distribuiti su tre anni fiscali.
Dopo l’entrata in vigore, queste deduzioni non sono più valide a livello federale, ma i Cantoni possono continuare a permetterle nelle imposte cantonali e comunali.
Sintesi:
Eliminazione deduzione a livello federale.
Possibilità di deduzione a livello cantonale/comunale.
10. I versamenti nel fondo di rinnovo possono ancora essere dedotti?
Secondo la normativa vigente, i costi di manutenzione, comprese le quote versate nel fondo di rinnovo, sono deducibili a livello federale, cantonale e comunale.
Dopo la riforma, per immobili utilizzati personalmente, i costi di manutenzione non sono più deducibili, quindi anche le quote versate nel fondo di rinnovo non potranno più essere dedotte.
Per gli immobili affittati la deduzione resta possibile (art. 32a cpv. 1 lett. a LIFD e art. 9a cpv. 1 lett. a LAID).
11. I condomini possono ancora aumentare i versamenti nel fondo di rinnovo fino all’attuazione?
Sì. L’assemblea dei condomini può decidere l’entità dei versamenti. La deduzione è possibile solo se i fondi sono destinati a coprire costi di manutenzione della proprietà comune.
12. Cosa succede ai fondi accumulati nel fondo di rinnovo dopo l’abolizione?
I fondi accumulati restano disponibili e possono essere utilizzati anche dopo la riforma. L’utilizzo per lavori di manutenzione non genera nuove imposte.
13. Rimane la deduzione per lavori di conservazione storica?
Sì, la deduzione rimane a livello federale, purché i lavori non siano sovvenzionati. I Cantoni possono mantenere la deduzione come oggi.
14. La modifica riguarda anche proprietari con immobili nel patrimonio commerciale o tramite società immobiliari?
No. L’abolizione del valore locativo imputato riguarda solo la tassazione dei redditi di immobili nel patrimonio privato.
15. Dove trovare ulteriori informazioni sulla votazione popolare e sul testo della legge?
Informazioni aggiornate: faire-steuern.ch
Testo della legge: fedlex.admin.ch
Aggiornamenti HEV: hev-schweiz.ch