2x SI il 24 novembre!

In settembre 2023, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno approvato due modifiche al Codice delle obbligazioni riguardanti il diritto di locazione: la prima sulla sublocazione, basata su un'iniziativa parlamentare di Hans Egloff, e la seconda sulla disdetta per bisogno personale, derivante da un'iniziativa parlamentare di Giovanni Merlini.

Le due modifiche al diritto di locazione – da un lato sul bisogno personale e dall'altro sulla sublocazione – hanno un impatto minimo sulle parti locative che agiscono in modo onesto e corretto.

Nonostante ciò, il Sindacato degli inquilini ha presentato le firme necessarie per un referendum il 16 gennaio 2024, lanciando una campagna polemica e priva di fatti sotto lo slogan «No all'attacco contro il diritto di locazione». Pertanto, le due proposte saranno sottoposte a voto popolare il 24 novembre 2024.

La prima proposta riguarda la sublocazione.

Cosa rimane uguale?

Gli inquilini possono continuare a subaffittare in tutto o in parte un appartamento o un locale commerciale, previa approvazione del locatore. Chi, ad esempio, parte per lunghi viaggi o si trasferisce all'estero per motivi di lavoro, può continuare a subaffittare il proprio appartamento fino a due anni. Anche le sublocazioni ripetute a breve termine rimangono possibili. Come già avviene oggi, il locatore non è obbligato ad accettare una sublocazione a condizioni abusive.

Cosa cambia?

• La sublocazione richiederà non solo un accordo verbale, ma una richiesta scritta da parte dell'inquilino e una conferma scritta da parte del locatore.
• Le condizioni in base alle quali il locatore può rifiutare il consenso saranno precisate e ampliate.
• Il locatore non sarà obbligato ad approvare una sublocazione che superi i due anni, ma potrà comunque farlo.

Queste modifiche sono giustificate e sensate?

Sì, per quattro motivi:

1. La certezza del diritto è vantaggiosa per tutti. Gli accordi scritti e la definizione chiara dei criteri per la sublocazione creano regole trasparenti ed eque per tutte le parti coinvolte, aumentando la certezza del diritto.
2. No all'arricchimento tramite la sublocazione. Un inquilino che subaffitta a un prezzo eccessivo, ad esempio tramite piattaforme come Airbnb o per appartamenti aziendali, si arricchisce ingiustamente e sfrutta la scarsità di alloggi.
3. Protezione di subaffittuari e vicinato dagli abusi. Le nuove disposizioni proteggono i subaffittuari dagli abusi di chi sfrutta la scarsità di alloggi nelle città con affitti gonfiati. Inoltre, i subaffittuari spesso non conoscono i termini del contratto principale e sono quindi più vulnerabili. I continui cambi di subaffittuari possono essere molto disturbanti per gli altri inquilini nell'edificio.
4. La flessibilità è garantita. La sublocazione rimarrà possibile anche a lungo termine, con accordi personalizzati tra inquilini e locatori.

La seconda proposta riguarda il bisogno personale.

Cosa rimane uguale?

Se oggi una persona acquista un appartamento o un locale commerciale precedentemente affittato, il nuovo proprietario può risolvere il contratto di locazione entro i termini di legge. Tuttavia, ciò è possibile solo se il nuovo proprietario intende trasferirsi nell'appartamento o utilizzare il locale commerciale e può dimostrare un urgente bisogno personale per sé, per i parenti stretti o affini.

I diritti degli inquilini non vengono ridotti. Gli inquilini mantengono il diritto di contestare la disdetta e di farla verificare gratuitamente presso l'ufficio di conciliazione per accertarne la legittimità. Resta inoltre il diritto di presentare una richiesta di proroga: fino a un massimo di 4 anni per le abitazioni e fino a 6 anni per i locali commerciali. Non è prevista una riduzione di questi tempi.

Cosa cambia?

Attualmente non è chiaro e vi è controversia su cosa venga considerato urgente. Questa incertezza porta a lunghe procedure. In futuro, il termine «urgente bisogno personale» sarà sostituito dalla formulazione «bisogno significativo e attuale secondo una valutazione oggettiva». Questa nuova formulazione dovrebbe garantire maggiore certezza giuridica per entrambe le parti. Il lieve adeguamento formale proposto facilita alle persone che acquistano un appartamento o un locale commerciale precedentemente affittato la possibilità di utilizzarlo effettivamente entro un termine ragionevole.

Perché questo adeguamento è necessario e sensato?

Ci sono quattro motivi.

1. La certezza di diritto giova a tutte le parti coinvolte. Oggi c'è incertezza giuridica sia per i proprietari che per gli inquilini, e spesso sono necessarie procedure estremamente lunghe. La proposta non cambia radicalmente la situazione, ma chiarisce nella legge i criteri per il bisogno personale già previsti dall'attuale giurisprudenza del Tribunale federale. Stabilisce regole chiare e eque, creando così certezza giuridica, sia per i locatori che per gli inquilini.
2. Deve rimanere possibile utilizzare la proprietà. Un urgente bisogno personale di un nuovo proprietario riguarda solo pochissimi contratti di locazione. Chi acquista un appartamento con i propri risparmi deve poterlo utilizzare entro un periodo prevedibile. Essere impediti in questo rappresenta una limitazione significativa dei diritti sulla nuova proprietà.
3. Un equilibrio equo degli interessi. La revisione non consente semplicemente qualsiasi disdetta invocando l'urgente bisogno personale: un nuovo proprietario deve ancora dimostrare che la sua richiesta di urgente bisogno è giustificata. I tribunali continueranno a esaminare rigorosamente tali richieste. L'inquilino può ancora contestare legalmente la disdetta e richiedere una proroga del contratto di locazione. Si crea così un giusto equilibrio tra gli interessi di locatori e inquilini.
4. È importante anche per le PMI. Quando una PMI cresce, spesso necessita di nuovi e più grandi locali commerciali. Se ne acquista, dovrebbe poterli utilizzare entro un termine ragionevole. Si tratta in entrambi i casi di adeguamenti del diritto locativo sensati e giusti. Questi assicurano maggiore certezza giuridica e trasparenza.

Inquilini, proprietari, uffici di conciliazione e tribunali ne trarrebbero ugualmente vantaggio. In definitiva, si tratta solo di piccoli dettagli che devono essere modificati.

Alla luce dei fatti e degli argomenti presentati, APF-HEV Ticino raccomanda di sostenere il 24 novembre 2024, con due chiari Sì alle urne, le modifiche al diritto locativo decise dal Consiglio nazionale e dal Consiglio degli Stati: per una maggiore certezza giuridica, per la tutela dell’istituzione della proprietà privata e per le PMI: 2x Sì il 24 novembre!

https://spazio-da-vivere.ch/2-x-si-al-diritto-di-locazione/